首尔房价连涨84周：李在明政府房产供给与税制基调及市场反应

当前贯穿首尔房地产市场最显著的指标是“长期上涨态势的固化”。首尔公寓买卖市场自2025年1月第3周启动的价格上涨趋势，一直持续到2026年9月第2周，创下了连续84周上涨的惊人纪录。据每日经济TV报道，近一年来首尔公寓买卖价格涨幅达14.56%。考虑到今年8月韩国全国住宅价格涨幅仅为0.32%，而首尔录得的0.97%涨幅已是全国平均水平的三倍以上。这充分表明，房价上涨压力并未蔓延至地方，而是高度集中于首尔及首都圈的核心市区。

更严峻的是，本应扮演普通民众与刚需人群“居住阶梯”角色的全租市场，如今也面临崩溃危机。韩国不动产院调查数据显示（截至9月第2周），今年首尔公寓全租价累计涨幅已逼近7.79%。这也正是市场内外将其定性为“11年来最严重全租房暴涨潮”的原因所在。

实际上，不仅传统江北区域，就连城北区、东大门区一带的次新楼盘，专有面积84平方米（所谓的“国民户型”）的全租实际成交价也已逼近或达到10亿韩元左右，全方位的价格上涨压力已然成真。公寓买卖价格的持续飞涨推高了全租价格，而飙升的全租价反过来又支撑了买卖价格，这种恶性循环正在整个首都圈核心区域全面蔓延。

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随着价格上涨压力逼近临界点，李在明政府通过官方记者会和对国民讲话，表明了强力干预市场的决心。李在明总统发出“务必稳定房地产”的坚定信号，全力以赴恢复居住稳定。

政府应对方案的核心支柱是旨在化解首尔市区供应短缺担忧的“8·13对策”。该对策以大幅简化再开发与重建改造项目的审批流程、放宽管制并将审批速度提升至极限为核心，即所谓的“只管猛供”（狂飙式供应）基调。其设想是通过大幅缩短城市闲置土地及重点改造项目的工期，向市场传递明确的未来交房供应信号。

与此同时，房地产税收政策也在进行精细化微调。政府在坚持“优待自住刚需”基本原则的同时，为在中秋佳节前稳定民心并打破“交易断崖”，正在酝酿放宽遗产税及多套房持有者税收负担等措施，以推动制度合理化。其用意在于减少因过度税负导致的抗税情绪，并引导存量房源进入市场流通。

然而，面向低收入脆弱群体的公共租赁住房政策却触礁碰壁。首尔市内部分公租房小区因与居住需求错配而出现了严重的空置现象，甚至有小区出现了轮候排队者为“0人”的尴尬局面，这使仅注重数量扩张的传统公租房政策的有效性备受质疑。

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尽管政府高调推进松绑管制与大规模供应攻势，但市场与部分地方自治团体对政策的实际成效依然充满怀疑。

首尔市长吴世勋在媒体采访中直接针对总统的“平准化”言论发起抨击。吴市长直指扭曲的市区供需结构，强烈反驳称现任政府的应对方式反而会刺激市场，“不仅降不下房价，反而只会上推房价”。他批评指出，在管制思维的框架下片面强调短期速度战的药方，根本无法有效分流城市住宅市场的核心需求。

房地产专家及市场一线人士也纷纷指出其深层的结构性局限：

第一，针对多套房者的监管限制与税负累加引发了“房源锁定（Lock-in）”效应。存量房流通量的骤减直接波及租赁市场，加剧了公寓月租化进程并助长了全租价格的暴涨。

第二，新地块开发与供应推进过程中引发的社会矛盾。在挖掘城市闲置用地的过程中，因将盐仓公园受损绿地指定为公共住房用地而与当地居民产生激烈冲突，类似执行层面的摩擦在各环节屡见不鲜。

第三，旧改更新项目的局部两极分化。流动性与投资需求过度集中于木洞重建小区等地理位置优越的大型核心项目，引发了人们对松绑改造管制反而可能诱发短期局部过热的担忧。归根结底，仅凭审批速度战，难以弥合从立项到真正交付入住之间的结构性时间差与衍生副作用。

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步入2026年秋季搬家旺季的房地产市场，正站在决定未来政策能否平稳落地的关键十字路口。

从短期来看，为在中秋节前安抚民心而研讨的遗产税与多套房税制改革，究竟能在多大程度上撬动首尔公寓的沉淀存量房源，是核心变量所在。如果在不损害自住刚需保护原则的前提下，无法为多套房持有者打开交易退路，房源奇缺与“全租进入10亿时代”的恐慌很可能在今年下半年进一步加剧。

从中长期来看，秉持“狂飙突进”供应基调的“8·13对策”何时能转化为刚需群体切实可感的实际交付房源，才是根本所在。如何化解公共住宅用地划定引发的居民矛盾，以及如何纠偏因“轮候者为0人”事件暴露出的公租房品质与区位错配问题，将直接决定政策的公信力。

在中央政府稳定房价的强硬意志与以首尔市为代表的一线截然不同的诊断研判相互交织下，长达84周累积的首尔公寓买卖与全租价格上涨压力，能否最终转入长期平稳态势，正成为各方密切关注的焦点。