서울 아파트값 84주 연속 상승과 이재명 정부의 부동산 공급·세제 기조 및 시장 반응

현재 서울 부동산 시장을 관통하는 가장 뚜렷한 지표는 '장기 상승세의 고착화'입니다. 서울 아파트 매매 시장은 2025년 1월 3주 차부터 시작된 가격 상승 흐름이 2026년 9월 2주 차까지 무려 84주 연속으로 이어졌습니다. 매일경제TV 보도에 따르면 최근 1년 새 서울 아파트 매매가격 상승률은 14.56%에 달했습니다. 지난 8월 전국 주택가격 상승률이 0.32%에 머물렀던 점을 감안하면, 0.97%를 기록한 서울의 상승 폭은 세 배를 웃돕니다. 이는 집값 상승 압력이 지방이 아닌 서울과 수도권 핵심 도심에 극단적으로 집중되고 있음을 여실히 보여줍니다.

더 심각한 대목은 서민과 실수요자의 주거 사다리 역할을 해야 할 전세 시장마저 붕괴 위기에 직면했다는 점입니다. 한국부동산원 조사(9월 둘째 주 기준)에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 7.79%에 육박했습니다. 시장 안팎에서 ‘11년 만의 최대 전셋값 폭등’이라는 평가가 나오는 배경입니다.

실제로 전통적인 강북권은 물론 성북구와 동대문구 일대 신축 단지에서조차 전용면적 84㎡(국민평형)의 전세 실거래가가 10억 원 안팎에 형성되는 등 전방위적인 가격 상승 압력이 현실화되었습니다. 아파트 매매가격의 지속적인 급등이 전세가격을 밀어 올리고, 치솟은 전셋값이 다시 매매가를 지지하는 악순환이 수도권 핵심지 전역으로 확산되고 있습니다.

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가격 상승 압력이 임계점에 다다르자 이재명 정부는 공식 회견과 대국민 발언을 통해 강력한 시장 개입 의지를 천명했습니다. 이재명 대통령은 "부동산을 반드시 안정화하겠다"는 단호한 메시지를 던지며 주거 안정 회복에 총력을 기울이고 있습니다.

정부 대응의 핵심 축은 서울 도심 내 공급 부족 우려를 불식시키기 위한 '8·13 대책'입니다. 이번 대책은 재개발·재건축 정비사업의 인허가 절차를 대폭 간소화하고 규제를 완화해 속도를 극한으로 끌어올리는, 이른바 '닥공(닥치고 공급)' 기조를 골자로 합니다. 도심 유휴부지와 주요 정비사업장의 사업 기간을 획기적으로 단축해 시장에 확실한 입주 물량 신호를 전달하겠다는 구상입니다.

동시에 부동산 세제 정책에서도 정교한 미세조정이 진행 중입니다. 정부는 '실거주자 우대'라는 기본 원칙을 견지하면서도, 추석 명절을 앞둔 민심 안정과 거래 절벽 해소를 위해 상속세 및 다주택자 세부담 완화 카드를 만지작거리며 제도 합리화를 꾀하고 있습니다. 과도한 세부담에 따른 조세 저항을 줄이고 시장 유통 매물을 이끌어내려는 취지입니다.

반면 주거 취약계층을 위한 공공임대주택 정책은 또 다른 암초를 만났습니다. 서울 시내 일부 공공임대 단지에서 입주 수요와의 미스매치로 인해 심각한 공실이 발생하고, 대기자가 '0명'인 단지까지 나오는 등 양적 공급에만 치우친 기존 임대주택 정책의 실효성에 의문이 제기되고 있습니다.

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정부가 규제 완화와 대규모 공급 드라이브를 전면에 내세웠음에도, 시장과 지자체 일각에서는 정책의 실효성에 대한 회의적 시선이 팽배합니다.

대표적으로 오세훈 서울시장은 언론 인터뷰를 통해 대통령의 '평탄화' 발언을 직격했습니다. 오 시장은 왜곡된 도심 수급 구조를 짚으며 현 정부의 접근법이 오히려 시장을 자극해 "집값을 올리면 올렸지 떨어뜨리지 못한다"고 강하게 반박했습니다. 규제 일변도의 틀 속에서 단기 속도전만 강조하는 처방으로는 도심 주택 시장의 본질적인 수요를 분산하기 어렵다는 비판입니다.

부동산 전문가들과 시장 현장에서도 구조적 한계를 지적하는 목소리가 높습니다.

첫째, 다주택자 대상 규제와 세 부담이 누적되면서 나타난 ‘매물 잠김(Lock-in)’ 현상입니다. 기존 주택의 유통량이 급감하자 그 여파가 고스란히 임대차 시장으로 전이되며 아파트 월세화와 전셋값 급등을 부채질하고 있다는 지적입니다.

둘째, 신규 택지 개발 및 공급 추진 과정에서의 사회적 갈등입니다. 도심 유휴부지 발굴 과정에서 염창공원 훼손지 공공주택 부지 지정을 두고 지역 주민과의 갈등이 격화되는 등 집행 단계마다 거센 마찰이 이어지고 있습니다.

셋째, 정비사업의 국지적 쏠림 현상입니다. 목동 재건축 단지 등 입지가 뛰어난 대규모 핵심 사업지로만 유동성과 투자 수요가 집중되면서, 정비사업 규제 완화가 도리어 단기적인 국지적 과열을 촉발할 수 있다는 우려도 공존합니다. 결국 인허가 속도전만으로는 실제 입주까지 걸리는 구조적 시차와 부작용을 메우기 어렵다는 분석입니다.

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2026년 가을 이사철로 접어든 부동산 시장은 향후 정책의 안착 여부를 판가름할 중대한 기로에 섰습니다.

단기적으로는 추석 전 민심 수습 차원에서 검토되는 상속세 및 다주택자 세제 개편이 잠겨 있던 서울 아파트 매물을 얼마나 시장으로 끌어낼 수 있을지가 핵심 변수입니다. 실거주자 보호 원칙을 훼손하지 않으면서도 다주택자의 거래 퇴로를 열어주지 못한다면, 매물 품귀와 '전셋값 10억 원 시대'의 불안은 올 하반기에도 심화될 가능성이 큽니다.

중장기적으로는 '닥공' 기조의 8·13 대책이 언제쯤 실수요자가 체감할 수 있는 실제 입주 물량으로 현실화되느냐가 핵심입니다. 공공택지 지정을 둘러싼 주민 갈등을 조율하고, '입주대기자 0명' 사태로 드러난 공공임대의 질적·입지적 미스매치를 어떻게 보완할 것인가가 정책 신뢰도를 가를 것입니다.

중앙정부의 강력한 집값 안정화 의지와 서울시를 비롯한 현장의 엇갈린 진단 속에서, 84주간 누적된 서울 아파트 매매·전세 시장의 상승 압력이 장기 안정 국면으로 돌아설 수 있을지 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.